Om eiendommen
Oppvarming
Elektrisitet, varmepumpe og vedovn.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
Garasje samt biloppstillingsplass på egen tomt.
Standard
UTVENDIG
Betongtakstein og undertak opplyses om ble byttet på slutten av `90 tallet. Ingen synlige lekkasjer på befaringsdagen, men undertaket har oppnådd mer enn halv levetid. Takrenner og nedløp er litt slitt. Det er ikke montert stigtrinn til pipen. Det er noen snøfangere over inngangspartiet. Pipen bør beslås med blikk. Liggende og stående kledning i tre. Eier opplyser om at deler av kledningen er byttet ved behov. Det er liten eller ingen luftespalte bak kledningen. Slik som det var på `90 tallet og ved byggetiden. Kledningen er malt de siste årene. Det anbefales å montere en isolert loftsluke med nedtrekkbar stige. Mellom pipen og undertaket er det ikke tettet. Det bør gjøres. Da må papp brettes og festes rundt pipen. Som igjen klemmes bak lekter på taket. I raft (takutstikk) må det monteres ny fluenetting. Den har huller. Det er noen kondens/fuktskjolder på innvendig undertak plasser.
Noen eldre vinduer som bør byttes. Flere vinduer er byttet i 2021. Utvendige dører i tre ok. 2 stk skyveterrassedører er byttet. Terrasse i tre ut i fra stuen. Rekkverk i tre. Luftebalkong i tre ut i fra soverom. Rekkverkshøyde er 90 cm. Det var datidens krav. Nå er kravet 100 cm. Terrasse og balkong har terrassebord av tre med normal slitasje. Litt vanlig vedlikehold må påregnes. Det er for store lysåpninger mellom liggende spiler i rekkverk. Kravet er maks 20 mm. Dette er på grunn av sikkerhet for barn. Trapp i tre ned fra terrassen. Rekkverk i tre på en side. For store åpninger i liggende spiler. Trappen
har skjevheter.
INNVENDIG
Store deler av innvendige flater i boligen er pusset opp i 2021 og noe er pusset opp i 2023. Målt med laser på langt strekk i stuen. Etasjeskillere av tre.
Mur mot bakken. Etasjeskiller har ikke vesentlige retningsavvik i 1.etg. , men i u.etg. har gulver noen skjevheter. Det er registrert noen mindre høydeforskjeller på gulv. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ved byggetiden var det ikke krav til radonsperre. Peisovn. Eier opplyser om at feier ikke hadde noen merknader ved forrige kontroll.
Vegger og gulv i mur. Deler av vegger i underetasjen er foret ut med panel, isolasjon. Det ble målet med fuktmåler og pigger i veggen. Det var 16 V% fuktighet i veggen. Litt under grensen. (17 vekt % er ca max før det må gjøres utbedringer). Når det ikke er drenert rundt boligens vegger under terreng kan det komme inn fukt. Det må da dreneres på utsiden. (Anbefales også å etterisolere på utsiden). I boden er det synlige saltutslag veggen. Trapp i tre fra byggetiden. Rekkverk på en side. Innvendige dører ok. Dør som tar i karmen må stilles.
VÅTROM
Bad
Eier har laget bad med råd fra fagmann. Badet er laget ferdig i 2020. Fliser på vegger. De ene veggen mot soverom er i glass. Ok. Det ble målt med laser i fra gulvet ved døren til topp slukrist. Det var 20 mm fall. Eier opplyser om at list ved døren er limt fast. Det er også sluk under badekaret. I sluket er det synlig slukmansjett klemt i klemring. Eier opplyser om at membran og slukmansjett er montert etter forskrift, av eier. Innredning og sanitærutstyr. Ok vedlikeholdt.
Vann rant ok ut i fra vaskene. Elektrisk vifte trakk luften ut. Det er ikke laget hull i tilliggende vegg mot dusjen. Dusjen og badekar ligger mot yttervegg
og glassvegg. Det er ingen vegger som kan bores hull i. Badet ligger mot annet våtrom. Det ble fuktsøkt inne i rommet uten å finne unormale verdier.
Vaskerom
Vaskerom 1.etg. fra tidlig 2000 tallet. Det er gjort noen oppgraderinger. Ny sluk, rør i gulvet og slukmansjett, avtrekksvifte er montert. Innvendige vegger er ikke fuktsikret. Malte plater. Vegg og himling er i ok stand. Det ble målt med laser i fra gulvet ved døren til topp slukrist. 13 mm. Det er ikke laget oppkant
ved døren. Men det er fuget ved dørsvillen. Eier opplyser om at sluket er byttet i 2023. Det ble da montert slukmansjett rundt sluket. Membran (hvis den er der) har nådd forventa levetid på resten av gulvet. Knekte fliser flere plasser på gulvet. Innredning og sanitærutstyr. Det opplyses om fra eier at det er montert ny strømkurs og rør til rommet. Elektrisk vifte trakk luften ut. Det er ikke tilfredsstillende tilluft til rommet. Det er boret hull i motstående rom til våtrom. Målt med fuktmåler og pigger inne i veggen. Det var 8,5 V%. Tørt.
Bad/vaskerom
Bad/vaskerom i u.etg. opplyses om å være pusset opp i 2023. Vegg og himling i ok stand. Malt panel. Ikke fuktsikret vegg. Dusjkabinett må brukes i rommet. Ikke tilstrekkelig fall mot sluket. Det er laget oppkant ved døren. Fallforhold på våtrom bør være 1:100 på hele gulvet. 1,5 cm oppkant, (men 2,5 cm fall fra topp membran ved døren til topp slukrist) eller 1:50, 80 cm ut i fra sluket. Eier opplyser om at forsikring selskap fikset nytt sluk med tilhørende slukmansjett og membran når badet ble pusset opp etter vannlekkasje. Litt vanskelig tilgang til sluket under kabinett ettersom rommet er lite og vaskemaskin står ved siden. Innredning og sanitærutstyr. Ok vedlikeholdt. Opplegg for vaskemaskin. Elektrisk vifte trakk luften ut. Det er ikke tilfredsstillende tilluft til rommet. Det er boret hull i motstående rom til våtrom. Målt med fuktmåler og pigger inne i veggen. Det var 10,6 V%. Tørt.
KJØKKEN
Kjøkkeninnredningen fra 2021 er i ok stand. Eier opplyser om at hvitevarer er i ok stand. Gasskomfyr. Det er ikke montert vannstopp til innredningens
oppvaskmaskin. Det ble krav fra 2010. Testet kjøkkenviften. Den trakk luften ut. Eldre kjøkkeninnredning med utslagsvask i stål. Kjøkkeninnredningen er i ok stand. Innredningen har vanlig bruksslitasje. Eier opplyser om at hvitevarer er i ok stand. Testet kjøkkenviften. Den trakk luften ut.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Stoppekran i u.etg bak innboksing. Vannrør av kobber og plast. Ingen synlige lekkasjer på befaringsdagen. Det er ikke laget skap til rør i rør. Noen rør er eldre. Noen er nyere. Lufteventil av anlegg over taket. Staking av avløpsrør i sluket og på nyere avløpsrør av plast som er montert i bod i u.etg. Eier opplyser om at avløpsrør inne i boligen er byttet. Lufting fra ventil og vinduer. Ventilasjon fra elektrisk vifte i kjøkken og bad. Varmepumpen virket ok. Vvberedere er bokset inne. 2 stk. 1 til 1.etg. og 1 til u.etg. De er fra tidlig 2000 tallet. Vannstopp bør monteres til vvberere. Noen oppgraderinger av elektrisk anlegg er gjort.
Men deler av anlegget er eldre. Eier opplyser om at det bør monteres ekstra kurs til kjøkken i u.etg. Eldre sikringer i skap. Disse anbefales å byttes til
nye. Det er røykvarsler og nyere brannslukkerapparat i boligen.
TOMTEFORHOLD
Boligen er laget på fjell og løse masser i terrenget. Drenering: Langs den utvendige grunnmuren er det ingen synlige grunnmursplater/fuktsikring.
Dersom det er montert drensrør må det antas at disse har en begrenset effekt som følger av alderssvekkelser. På synlig vegg i gavlen er det smørt Gudrong. Det var tettemiddel som ble bruk ved byggetiden. Det har gått ut på dato. Grunnmur av betongblokker. Grunnmur av stein og mur. Flatere tomt foran og bak boligen. På siden er tomten delvis grav ut inn til grunnmuren. Tomten heller vekk i fra grunnmuren bak boligen. Men foran boligen heller tomten mot grunnmuren. Fra vei og mot grunnmuren. Her anbefales det å gjøre noen tiltak for at ikke vann skal renne mot boligen. Drensrenne ved grunnmuren er en løsning. Det ble ikke fremlagt noen papirer eller informasjon om utvendige rør. Det kommer et rør opp ved garasjen som kan indikere at det er eller har vært oljetank ved boligen. Dette må nærmere sjekkes. Eier vet ikke hva det er.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Henrik Løvdal den 22.08.2023, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig på Birkeland. Garasje i gavlveggen. Taktekkingen er byttet i slutten av `90 tallet. Det er noen innvendig kondensmerker på undertaket. Det er ikke tilstrekkelig drenert rundt boligen. Kledningen i tre er ok. Den er malt i 2021. Noen vinduer er byttet. Noen er eldre. Bad i 1.etg. er pusset opp i 2020. Vaskerom i 1.etg. pusset opp i 2000 tallet og noe i 2023. Bad/vaskerom i u.etg. trenger oppussing. Kjøkkeninnredning i 1.etg. fra 2021. Eldre ok innredning i u.etg. Noe ble laget nytt i 2022. Garasjen trenger litt oppgradering. Innvendig er boligen pusset opp i de siste årene. Spørsmål ang. befaringen kan rettes direkte til utførende
Takstmann hverdager fra kl.09.00 til 16.00 på mobil 913 23180. Evt. send mail med dine spørsmål til takstmann@henriklovdal.no
Hele rapporten må leses. Videre poster i rapporten er mer utfyllende.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Tomteforhold > Terrengforhold
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Kondens/fuktskjolder enkelte plasser.
Utvendig > Vinduer
Vinduer er å regnes som eldre. På grunn av vinduenes alder (glass) må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for å at glass kan punktere eller er punktert.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Terrassebord har vanlig bruksslitasje.
Utvendig > Utvendige trapper
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Konstruksjonene har skjevheter.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Overflater vegger og himling
Det er uegnede materialer i våtsoner
Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til
gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling
Det er uegnede materialer i våtsoner I rommet er det brukt dusjkabinett. Det må brukes da vegger ikke vil tåle vann.
Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning
på våtrommet.
Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Kjøkken > 1.etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Noen rør er eldre, noen er nyere.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Noen oppgraderinger av elektrisk anlegg er gjort. Men deler av anlegget er eldre. Eier opplyser om at det bør monteres ekstra kurs til kjøkken i u.etg.
Eldre sikringer i skap. Disse anbefales å byttes til nye.
Tomteforhold > Drenering
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på utvendige vannledninger.
Tomteforhold > Oljetank
Usikkert om de rør som kommer opp av bakken er til eldre oljetank.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Areal: 1 008 kvm, Eierform: Eiet tomt
Sammendrag selgers egenerklæring
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Lekkasje i fra sluk/rør på vaskerom rett etter vi overtok i November 2019. Det rant da ned i boden i u.etasjen. Feilen er utbredt og det er byttet til nye rør og sluk i hele første etasje.
2. Er det utført atbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Nye avløpsrør, sluk, varmekabler og fliser på bad nede utført av faglært Rørlegger Odd Håkedal AS i 2024, med dokumentasjon.
- Vaskerommet i 1. etg. ble pusset opp i 2023 med nye rør, sluk og avløp. Nye rør-i-rør for tilfrøsel, ny strømkurs.
SH Elektro utførte elektrisk arbeid med dokumentasjon. Resten ble gjort av egeninnsats med bistand fra faglært familiemedlem.
- Bad i 1. etg. ble bygget nytt i 2020 på egeninnsats og hjelp av faglært familiemedlem.
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Arbeid utført i 2021. Fasade utenfor bad er det byttet til nytt panel og to nye vinduer. Inngangspartiet er utvidet og satt inn ny dør med nye vinduer på hver side av dør. Nytt større vindu på kjøkken. Dør og vindu ut i fra stue til terrasse er byttet ut med en stor skyvedør i glass. Dør og vindu ut i fra hoved soverom til terrasse er byttet ut med en stor skyvedør i glass. Vinduer i kjeller leilighet er byttet til nye. Det er satt inn ny stor dobbelt dør i glass ut til uteområdet fra kjøkken i kjellerleilighet. Arbeid utført av oss og faglærte familiemedlemmer. Utført i 2021.
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Det kom vann igjennom kjellervindu under styrtregn i 2023. Vinduet er byttet og preventive tiltak gjort. Det er observert saltutslag i kjeller.
8. Er det utført arbeid med drenering?
Lagt noe nye drenerings rør, staket opp og rengjort dreneringsrør rundt og fra boligen. Arbeid gjort av oss med hjelp i fra faglærte familiemedlemmer. Utført i 2023.
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Mellom 2020-2023 er det lagt opp ny kurs og varmekabler på badet i første etg. Det er lagt opp ny kurs til vaskerom. Det er lagt opp ny kurser til kjøkken.
Det er lagt opp ny kurs til kjøkken i kjeller leilighet. Det er montert ny strømmåler i kjeller leilighet. Utført av faglært og ufaglært.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?
PH Energi A/S og SH Elektro A/S, med dokumentasjon.
10.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte
Det er byttet til nye dimmere, lysbrytere, støpsler i hele huset. Det er montert spotter på bad, kjøkken, soverom, gang og stue. Det er montert ny
utebelysning ved inngangsparti. Arbeid utført av oss med hjelp i fra faglærte familiemedlemmer.
12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Det var lekkasje i fra avløpsrør/sluk på vaskerom i 2019. Feilen ble utbedret med en gang. Det er nå nye sluk/avløpsrør i hele huset. Det. er nye rør-i-rør vanntilførsel i hele første etg. Etter nye rør ble det spylt rent med spylebil under bakken.
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Kjelleren ble pigget opp og det ble lagt nye avløpsrør og rør under huset, samtidig ble det montert nytt sluk og rør i kjeller leilighet.
Utført av faglært Rørlegger Odd Håkedal AS, med dokumentasjon.
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Det er byttet ut til nye moderne ventiler i alle vesentlige rom. Utført i 2023 av ufaglært.
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Gammel vedovn er byttet ut med ny rentbrenende moderne vedovn.
31. Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Det er lagt nytt gulv i hele 1etg (utenom barnerommet ) og begge soverom i kjelleren i 2021. Det er da lagt gipsplater og lydisolerende matter over det gamle gulvet med nytt 14mm gulv på toppen. Arbeidet ble utført av oss med hjelp i fra faglærte venner og familie.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
"Boligen har blitt betydelig oppgradert og renovert i vårt eie. Alle de store tingene som måtte gjøres er gjort. Huset fremstår nå som meget moderne
og tidsriktig. Det har god planløsning som er brukervennlig for voksne og barn. Huset og tomten har fortsatt masse potensiale. Det er mange
drømmer og visjoner vi har om huset og tomten vi ikke har utført som nye eiere kan glede seg til å gjennomføre på sin måte. Et fantastisk koselig
hus i et kjempe fint nabolag med veldig gode naboer i Birkelands desidert fineste område. Sentralt, trygt og godt. En veldig fin plass å bo :)"